正規仲介手数料とは？

正規仲介手数料計算表

物件価格	計算方法	消費税	正規仲介手数料
1,500万円	×3％＋6万円	×5％=	535,500円
2,000万円	×3％＋6万円	×5％=	693,000円
2,500万円	×3％＋6万円	×5％=	850,500円
3,000万円	×3％＋6万円	×5％=	1,008,000円
3,500万円	×3％＋6万円	×5％=	1,165,500円

ここで知っておくべきことは、『正規仲介手数料』は、『これ以上受領してはいけない』という、あくまで『上限の金額』の基準だということです。

1~200万円の部分は、売買金額の5％と、その消費税

200万円~400万円の部分は、売買金額の4%と、その消費税

400万円を超える部分は、売買金額の3%と、その消費税

仲介手数料は取引をきちんと行ってもらう為の「安心料」と思っている方もいらっしゃいます。しかし、不動産業者は宅地建物取引業法によって定められたことを、必ず行う義務があります。『仲介手数料の内容』によって、サービスの内容を変える事は有り得ないのです。

部長 塩盛正幸

プロフィール

静岡県富士市生まれの40歳。
学生時代の平成2年、宅地建物取引主任者を取得。バブル期の土地高騰や土地神話崩壊を目の当たりにし、不動産業界のあり方に疑問を感じ建設業界へ進む。建設業界が進化する中で、今なお当時と何等変わらない不透明な不動産業界に一石を投じる為に、とちすてーしょんで力を振るう。

大川里衣

プロフィール

氏名：大川里衣（オオカワ　リエ）
担当：土地探しのコンシェルジュ
趣味：ドライブ・トランペット
血液：O型

一生涯の不動産購入...。
あなたのお役に立てることをお約束致します。

カ行

開発行為

将来必ず建築物か特定工作物を造るという目的が必要です。許可を受けなければならない開発行為というのは、主として建築物の建築、または、特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質（※）の変更をいいます。ちなみに特定工作物は第1種特定工作物であるコンクリートプラント、アスファルトプラント、クラシャープラント（砕石工場）と第2種特定工作物であるゴルフコース、10,000m²以上の野球場、テニスコート、遊園地などです。

※土地の区画形質の変更

1. 土地の区画の変更=敷地の分割
2. 土地の形状の変更=盛土、切土等の造成工事
3. 土地の性質の変更=農地から宅地への境目の変更等

買戻の特約

不動産の売買において売主が将来その目的物を買い戻すことができる旨を約する当事者間の特約のことをいいます。その買戻しの方法は、法律的には売主が留保した解除権の行使によって元の売買契約を解除する、というものです。この特約は、売買による所有権移転登記に附記して登記すること（附記登記）により、第三者に対抗できることになります。この制度は、実際には不動産の所有者が他人から融資を得ようとする場合に、融資者に目的不動産の所有権を移転するという、債権担保の作用を果たすものです。買戻の要件は厳格に定められています。

1. 目的物は不動産に限ること
2. 買戻特約は売買契約と同時になすこと
3. 買戻代金は「買主が実際に払った売買代金」と「契約費用（登記代等）」にかぎられる
4. 買戻期間は10年を超えることができないこと等です。

解約手付

手付の額だけの損失を覚悟すれば、相手方に債務不履行がなくても、相手方が履行に着手するまでは契約の解除ができるという趣旨で交付される手付のことを解約手付といいます。買主は手付を放棄し（手附流し）、売主は手付金の倍額を買主に返して（手付倍返し）、契約を解除することができます。

確定日付のある証書

例えばA（債権者）はB（債務者）に対して1,000万円のお金を貸し付けていて、弁済期が来年の3月となっていた場合、Aがその1,000万円の債権を早くお金に変えたいと思い弁済期前に友人Cに800万円で譲渡（売買）しました。しかし、お金に困っていたAはDにも同じ債権を800万円で譲渡（売買）してしまいました。この場合債務者Bは、C又はDのいずれに、お金を支払えば有効な弁済になるか、この場合AからCに債権を譲渡したという通知をAからBにします。又、AからDに債権を譲渡したという通知もBにしました。

このように債権が二重譲渡された場合、その通知が確定日付のある証書によってなされた方に弁済すれば有効な弁済となります。「確定日付のある証書」の典型例は、内容証明郵便、公正証書です。これは関係者が虚偽の書類を作成して、債権譲渡の通知・承諾の日付を遡らせるという不正を防止しようとしたものです。ともに確定日付のある証書による通知または承諾がなされた場合には、確定日付の先後でなく、通知の到達の日時または承諾の日時の先後によって優劣を決しようというのが最高裁の判例です。

瑕疵ある意思表示

「意思」と「表示」との間には不一致はありませんが（従って意思表自体には欠陥がない）、その内心を形成する動機の形成段階に他人の不当な干渉によって瑕疵（欠陥）がある場合のことを、瑕疵ある意思表示といいます。

要するに、意思表示の内容が内心の意思と合致していても、それが詐欺または脅迫によってなされたという場合のことです。

瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵、すなわち通常人の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する場合の売主の責任のことをいいます。瑕疵というのは、その物が通常有すべき品質、性能を有しないことをいいます。例えば家を買ったが柱が白蟻に食われていた場合のように、目的物に物質的な瑕疵（キズ）があった場合です。家を建てるために土地を買ったところ都市計画や建築基準法の制限があって建てられなかったというような「法律的な瑕疵」があった場合も含まれます。

仮換地

土地区画整理事業は、換地処分をもって終了するが、事業の中途で仮換地の指定が行われることがあります。これは、道路の拡幅等の工事をするため、従来からある建物がジャマになるが、換地計画で定めた換地に直ちに移転することが困難な場合等にとりあえず他の土地を一時的に使ってもらおうというものです。

仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者および従来の宅地の所有者に対し「仮換地の位置、地積、仮換地の指定の効力発生の日」を通知して行われます。

仮登記

仮登記は、直ちに本登記をなすべき実質的要件を完備しない場合（売買はまだ成立しないが、予約がなされているとき等）又は形式的要件が完備しない場合（登記義務者の協力が得られないとき等）にあらかじめ順位を保全する目的でなされる登記です。

1号仮登記（物権保全の仮登記）

登記すべき物権変動はすでに生じており、本来ならば本登記を申請すべきですが、登記申請に必要な手続き上の要件が不備な場合にすることができます。申請書に登記義務者（売買の場合、売主のこと）の権利に関する登記済証を添付できないとき等です。

2号仮登記（請求権保全の仮登記）

登記すべき物権変動がいまだに生じていない点が、1号仮登記とことなります。将来において権利変動を生じさせる請求権があるときにする登記をいいます。売買予約による所有権移転請求権の仮登記等です。

監視区域

国土利用計画法で次の2つの要件のいずれをも満たす区域について都道府県知事（指定都市の場合にあっては市長）が、あらかじめ土地利用審査会および関係市町村長の意見を聴いて5年以内の期間を定めて指定するものです。

• 地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあること
• 地価の急激な上昇等によって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められること

俗にいうならば、「土地ころがしが横行している若しくは横行しそうな」区域ということになります。従って通常の面積基準では網の目が大きすぎて土地ころがしの取引を見逃してしまうことになります。従って、都道府県知事は通常の届出性の面積基準を引き下げ、「都道府県の規則で定める面積」にし、土地転がしのチェックをします。

干拓地

海や沼などの水をほした陸地のことです。宅地としてはあまり好ましくありません。

換地

土地区画整理法で、区画整理後に割り当てられる土地をいいます。ただ、実際には場所的移動がなく、単に減歩にとどまる場合もあります。たとえば、道路に面した宅地の場合、拡幅のための減歩のみで場所は動かないでよいことがあり、この場合でも、施行後の宅地が換地という考え方です。

危険負担

売買、賃貸借のような双務契約（両当事者が互いに対価的な意味をもつ債務を負う契約）において、各債務が履行される前に一方の債務が債務者の責に帰すことができない事由で履行が不能となり消滅した場合に、他方の債務はどうなるのか、という問題を危険負担の問題といいます。例えば、売買契約成立後に、目的物件である建物が類焼によって焼失したり、落雷、地震で滅失・倒壊したりして売主の建物引渡債務が消滅した場合に、買主のほうの代金支払債務はどうなるのか、消滅するのかしないのか、という問題です。

なお、この危険負担は、契約締結後、引渡し前に目的物件が滅失・毀損した場合の問題であって、契約締結当時すでに目的物件が存在しない場合は、この問題ではありません。契約締結当時に目的物件がすでに存在しない場合は、そもそも契約が有効に成立しない。そして、目的物の不存在について善意でかつ無過失の当事者は、相手方も無過失のときは別として、契約が有効だと信頼したために自分に生じた損害の賠償請求ができる、と解釈されています。この問題を「契約締結上の過失の問題」と呼んでいます。

規制区域

国土利用計画法で、規制区域内は、土地の面積の大小を問わず、土地売買等の契約を締結しようとする場合には都道府県知事の許可を受けなければなりません。小規模取引について例外を認めれば、規制区域内に二重価格が生ずることになり、許可制の運用が困難となるからです。

規制区域の指定要件

1. 都市計画区域内の場合、その全部又は一部の区域で土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、又は行われるおそれがあり、及び地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあると認められること
2. 都市計画区域外の場合、（1）の事態が生ずると認められる場合において、その事態を緊急に除去しなければ、適正かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難となると認められること。

小規模面積に関係なく都道府県知事の許可を受けなければならないことから、大きな取引の制限になることから、過去一度も規制区域が指定されたことはありません。

北側斜線制限

北側にある建築物の日照等を確保するために北側斜線制限の規定がおかれています。

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域（第1種中高層住専および第2種中高層住専のうち、日影による制限のある区域は除く）で建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線または隣地境界線までの真北方向の水平距離に1.25を乗じたものに、

1. 第1種低層住居専用地域または第2種低層住居専用地域内の建築物については、5m
2. 第1種中高層住居専用地域または第2種中高層住居専用地域内の建築物については、10m

を加えたもの以下でなければなりません。

虚偽表示

相手方と通じてする「内心の意思」と「表示」とが一致しない意思表示です。相手方と通じてウソの表示をするのだから通謀虚偽表示ともいいます。虚偽表示は、そもそも双方の当事者にその表示した内容に対応する内心の意思が欠けているのですから、法律はこれを無効としています。

たとえば、債権者からの強制執行をまぬがれようと考え、債務者である不動産の所有者が、真実は売却する意思がないのに相手方と通じあって、仮装・架空の売買契約をするというように、相手方と通謀して行う虚偽の意思表示を、虚偽表示または通謀虚偽表示といいます。たとえ虚偽の売買契約書を作成し、登記を買主に移転したとしても、所有権は買主に移らず、また買主名義の登記も無効ということになります。

しかし、この虚偽表示の無効をもって善意の第三者に対抗できないものとしています。例えば、上の例で買主が「自分が所有者だ」と称して第三者に売却してしまった場合、もしその第三者が前の売買が虚偽表示であることを知らず、自分に売ってくれた人の所有物であると思っていた（善意の）ときならば、真の所有者（もとの売主）は第三者に対し自己の所有権を主張し得ない、具体的には「返してくれ」といえない、ということです。その理由は、通謀して虚偽の外形を作った者よりも、そのことを知らなかった（善意の）第三者を保護するほうが正義公平に合致するからです。この場合、第三者は善意でさえあれば、知らなかったことについて過失があっても保護されます（判例）。また、善意であれば、まだ移転登記を受けていなくても保護されます（判例）。

区分所有権

いわゆる分譲マンションのような一棟の建物のうち、構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所その他の用途に供される部分を有している建物のことを区分所有建物といい、この区分所有建物の共用部分を除く部分を目的とする所有権を区分所有権といいます。マンションといっても賃貸マンションは当然区分所有権の対象にはなりません。所有権が区分されていませんし、通常オーナーは一人だからです。

区分所有建物

専有部分と共用部分とで成り立っています。

（1）専有部分

区分所有権の目的となる建物の部分、すなわち一棟の建物のうち構造上区分された建物の部分で、独立して住居、店舗、事務所その他の用途に供することができる部分をいいます。いわば、居住等をしている部屋自体のことです。

（2）共用部分

専有部分以外の建物部分のことをいいます。

共用部分には、法定共用部分と規約共用部分とがある。法定共用部分というのは、例えば共同の玄関、階段、廊下、エレベーターなど専有部分以外の建物部分と、例えば配管、配線、エレベーターの機械などその建物の付属物のことをいいます。法定共用部分は、その性質上当然に共用部分とされるものであり、登記される事項ではありません。これに対し、規約共用部分とは、例えば集会室や管理人室のように本来専有部分になり得る部分や、附属の建物（例えば建物以外の集会室や倉庫）を規約で共用部分としたものをいいます。規約共用部分は、その旨の登記をしないと、第三者に対抗することができません。

なお、マンションの分譲業者のように、最初に建物の専有部分の全部を所有する者が規約でこの定めをすることができますが、公正証書によって設定しなければなりません。

区分地上権

土地の地下または空中の上下の範囲を定めて、その一空間について地上権を設定することができます。例えば、地下鉄や高速道路、高架線のために地上権を設定するような場合で、この地上権を特に区分地上権といいます。

建築確認

建築主は、建築物の建築等をしようとする場合には、工事着手前に、建築計画が建築基準関係規定に適合するものである旨の建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければなりません。この確認のことを建築確認といいます。指定確認検査機関とは建築主事に代わって建築物の確認又は検査（中間検査・完了検査）を行います。

下記に建築確認が必要な建築物を表にまとめます。

適用区域	建築物の種類と規模			新築	増築・改築・移転	大規模修繕 大規模模様替	用途変更
都市計画区域の内外を問わず全国すべて	（1）特殊建築物（その用途に供する床面積の合計が100m²を超えるもの）			○	○	○	○
	（2）大規模建築物・木造建築物 ア）3階以上 イ）延面積500m²超 ウ）高さ13m超エ軒高9m超 ア - エのいずれか			○	○	○	―
	・木造以外の建築物 オ）2階以上 カ）延べ面積200m²超 オ、カのいずれか
都市計画区域内もしくは準都市計画区域内又は知事の指定区域内	一般建築物	防火地域・準防火地域内全部の建築物		○	○	―	―
		防火地域・準防火外	床面積 10m²超	○	○	―	―
			床面積10m²以下	○	―	―	―

※○は建築確認が必要な場合です。

建ぺい率

建築物の建築面積（同一敷地内に2以上の建築物がある場合にはその建築面積の合計）の敷地面積に対する割合をいいます。

※建築面積とは地上各階のうち水平投影面積のうち最大なものです。

権利金

代金、借賃以外に授受される金銭のひとつで原則として返還されません。

権利能力

権利をもち、義務を負うことのできる資格又は地位のことを権利能力といい、すべての自然人及び法人がこれを有します。すなわち、自然人の権利能力は出生に始まります。もっとも、胎児でも不法行為による損害賠償請求、相続、遺贈については例外的に権利能力を有します。原則として

行為能力

単独で完全に有効な法律行為を行うことができる資格のことを「行為能力」といいますが、結局「制限能力者」とは、この行為能力について一定の制限のある者を総称していうものです。法律が制限能力者制度を認めたのは、そういう一定の人を普通の人と差別して能力を認めない、という趣旨ではなく、それらの人が正常な判断能力を有しないことが多いことから、取引の結果不利な場合に、その取引を取消すことができるものとして、その者を保護しようとするためです。また、この制度は、法律で一定の者を一律・画一的に制限能力者として決めることにより、取引に入ろうとする相手方にとっても取引の安全が図られるという結果になっています。

高度地区

用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または建築物の高さの最低限度を都市計画で定める地区です。

近年は、主要都市から離れたところに空港を作るようになりましたが、市街地に空港を作るようになりましたが、市街地に空港を備えている都市の空港周辺の土地には高度地区が定められています。このように高度地区は飛行機の離着陸のために、周辺の土地の建築物、工作物の高さの制限をしています。

高度利用地区

用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建築物の容積率の最高・最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を都市計画で定める地区です。

敷地に鉛筆のようなビルを建てないように建築物の建築面積の最低限度などを定めて敷地を高度に利用しようとするものです。

固定資産税

固定資産（土地、家屋および償却資産）を賦課期日（1月1日）において所有している所有者に対して、4月1日から翌年の3月31日までの年度の年税額の全部を課税します。従って、1月2日以降に固定資産税を取得した場合、その都市の固定資産税は課税されません。つまり年の途中で所有者が変わっても、いったん発行された納税通知書の内容は変更されないため、実際は売主と買主が税の負担を決めるのが通常です。又、毎年課税されるので、取得したときのみ課税される不動産取得税とは異なり、長い目でみるとその税負担は大きくなります。ちなみに固定資産税の標準税率は1.4／100です。

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サ行

債権譲渡

ある債権をその同一性を保ちつつ移転させる旧債権者（譲渡人）新債権者（譲受人）トの間の契約のことをいいます。債権が譲渡されると、譲渡人から譲受人に債権の帰属主体が変わります。しかし、物が譲渡されても、その物自体には何の変化をないように、債権自体にはなんの変化もありません。もともと債権自体に附属していた担保権や、従たる権利はそのまま消滅することなく譲受人に移転します。

例えばA（債権者）はB（債務者）に対して1,000万円のお金を貸し付けていて、弁済期が来年の3月となっていた場合、Aがその1,000万円の債権を早くお金に変えたいと思い弁済期前に友人Cに800万円で債権を譲渡（売買）するようなことです。

錯誤

「意思」と「表示」の不一致を表意者自身が知らないで意思表示をしてしまう場合があります。これを錯誤による意思表示をいいます。例えば、A家屋を購入するつもりでB家屋の購入申し込みをしてしまったというような場合です。

この場合、民法は思い違いをした人を一応保護するのが適切と考え、法律行為の要素（重要部分）に錯誤があるときは無効としています。なお、錯誤を無効としているのは、表意者を保護するためであるから、その者が何ら無効を主張せず、また無効を主張する意思もない場合には、原則として相手方や第三者が無効を主張することはできないと解されています。ただし、表意者に「重大な過失」があるとき、要するに著しい不注意によってそのような思い違いをした場合には、意思表示を受ける相手方とのバランスを考慮して、表意者自らが無効であると主張することはできないとしています。従って、有効になってしまうということです。

錯誤による無効は、善意の第三者に対しても対抗することができます。

37条書面

宅地建物の取引に関する契約が成立しても、その契約の内容が不明確であるため、後日になって、当事者間で紛争が生じることが多いわけです。このような

事態を防止するため、成立した契約の内容のうちで主要なものについて書面に記載させることにより、契約内容の明確化を図ることとし、また、これにより買主等にも注意を喚起させることとしたのです。

宅地建物取引業者は、宅地また建物の売買または交換に関し、みずから当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方および代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、所定の事項を記載した書面を交付しなければなりません。

市街化区域

市街化区域にするところは、次の2つのものがあります。

1. すでに市街地を形成している区域（既成市街地）
2. おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（計画開発区域）

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域をいいます。これは、全面的に開発を禁止するというような区域ではなく、開発の見通しが確立されるまでは当分の間、市街化を抑制しようというものです。

時効

真実の権利関係と異なる事実状態が長年にわたって継続した場合、その事実状態をそのまま尊重して権利関係を法が認める制度をいう。取得時効と消滅時効の2種類があります。

それが認められる根拠として従来から次のことがいわれています。

1. 継続した社会秩序の事実状態を尊重することによって法律関係全体の安定を図ることができること。
2. 時間経過とともに困難となる証拠保全の救済。
3. 権利の上に眠るものは法の保護に値しないこと。

取得時効の例として、Aは自分所有する土地に家を建て、20年間にわたって平穏に生活を営んでいました。ところが家の敷地の一部がBの所有であることがわかりました。AはBからその部分について明け渡しを要求されています。しかしAはBの土地を時効取得できるのです。

消滅時効の例としてCはDに100万円貸しましたが、返済日が到来してもDは返済せず、Cもそのうち返してくれるだろうと思っているうちに、請求しずらくなり、既に弁済期から10年が経過しました。ところがCもお金が必要になり思い切ってCはDに請求しました。しかし、Dは返済しなくてもよく、Cの債権は時効消滅したのです。

質権

債権者が債権担保として債務者又は第三者から受け取った物を債務の弁済があるまで留置して債務の弁済を間接的に強制しつつ、弁済がない場合にはその物から優先弁済を受けることができる約定担保物権です。質権には、担保物権の効力である「優先弁済的効力」のほか、「留置的効力」の双方が認められている点が特徴的です。

この留置的効力を発揮させるために、質権設定契約は単に質権設定の合意のみでは足らず、目的物を引き渡さなければならない要物契約です。

質権の種類は、

1. 動産質
2. 不動産質
3. 権利質

に区分して規定しています。

借地権

借地借家法で借地権というのは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです。いずれも建物を建てることを内容とする場合でなければなりません。資材置場として土地を借りても、駐車場として土地を借りても借地権の設定はできません。

借地上に建てる建物が鉄筋コンクリート造の建物か木造の建物かによる借地権の存続期間の取り扱いの違いはありません。ちなみに借地権の存続期間は下表のとおりです。

最初の存続期間	1回目の更新の存続期間	2回目以降の更新の存続期間
30年	20年	10年

• ただし、当事者がこれより短い存続期間を定めた場合又は定めなかった場合は上記の期間となります。
• 当事者がこれより長い期間を定めたときは、その定めた期間となします。

借家権

広くは建物の賃借権のことをいいますが、通常は借地借家法の適用を受ける建物の賃借権のことです。建物の一部であっても、アパートの1室のように独立性のある場合は借地借家法の適用がありますが、いわゆる間貸しのように、その室全体に独立性がない場合は借地借家法の適用がありません。また、博覧会や避暑などのために数日あるいは数ヶ月、一時使用（定期借家契約を除く）のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法は適用されません。

重要事項の説明

宅地建物取引業法第35条に規定されています。宅建業法上、不動産という商品説明のことを重要事項の説明といいます。物件に関する事項や取引条件などの一定の重要事項を説明することが義務付けられています。要領は下記のとおりです。

1. 説明者宅地建物取引主任者
2. 説明時期契約が成立するまでの間
3. 説明の相手方買主・取得者・借主になろうとする者
4. 説明方法取引主任者が記名押印した書面を交付して、取引主任者証を提示して行う

説明すべき重要事項の項目は、物権に関する事項としては、

1. 登記簿上の権利
2. 法令にもとづく制限
3. 私道に関する負担
4. 飲用水・電気・ガス等の供給施設、排水施設の整備状況
5. 未完成物件の場合、完成時の形状

等。取引に関する事項としては、

1. 代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び目的
2. 契約の解除に関する時効
3. 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
4. 手付金等の保全措置の概要
5. 支払金、預り金を受領する場合の保全措置の内容
6. ローンのあっせんの内容及びローン不成立の場合の措置

等です。

住宅ローン減税制度

個人が、平成9年1月1日から平成20年12月31日までに、自己の居住の用に供する家屋で、一定の要件に該当する新築住宅を建築するか取得し、または一定の要件に該当する既存住宅を取得し、6ヵ月以内に居住し、その年の12月31日まで居住を続けていた場合で住宅を取得するための借入金等があるときは、居住した年から10年間一定額が所得税額から控除されます。

1. 借入金等は償還期間が10年以上のもの
2. 平成16年1月1日から平成20年12月31日までに居住の用に供した場合の住宅借入金等の年末残高の限度額、控除率及び控除期間

住宅借入金等の年末残高	1年 - 10年目
5,0000万円以下	一律1％

平成16年居住開始は上記のとおりです。なお、平成17年 - 20年居住開始部分は順次対象となる年末残高と控除率が縮少されます。

使用貸借

借主がある者を無償で使用収益したのち、その物の返還を約して、相手方（貸主）からその物の引渡しを受けることによって成立する契約です。（第593条）。「物ヲ受取ル」ことを要件とするから要物契約です。

心裡留保

冗談やウソのように、真意と違うことを自分で知りながらする意思表示のことを心裡留保といいます。例えば、買うつもりがないのに、「買います」といった場合です。

相手方は、表意者がウソを言ったとは通常思わないので、相手方を保護するために有効とされています。有効ということは、冗談で言ったことが冗談ではすまなくなり、表示どおりの効力が生ずるということです。

しかし、相手方がその真意を知っていたり（悪意）、または不注意によって知らなかった場合（過失）は、特に保護する必要がないので、無効としています。

なお、無効となる場合にこの無効は、次の虚偽表示の規定を類推して、善意の第三者には対抗できないものと解釈されています。

制限能力者

自己の行為の結果を合理的に判断する能力がないか、または不十分であるため、単独では完全な法律行為（契約など）を行うことができないと法律が決めた者をいう。具体的には成年被後見人、未成年者、被保佐人、被補助人です。

成年被後見人

精神上の障害により、事理を弁識する能力（判断能力のこと）を欠く常況にある者で、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者をいいます。

相続

自然人（肉体を有する、いわゆる「ひと」のこと。法人に対する概念）が死亡した場合に、その者が有していた権利義務を、法律の規定または本人の意思（遺言）に基づいて、

相続人に包括的に承継させる制度をいいます。

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タ行

代襲相続

本来相続人となり得る者が、相続の開始以前に死亡したり、相続欠格や相続廃除によって相続権を失った場合、その者の子がこれを代襲して相続人となる制度をいいます。

宅地造成工事規制区域

宅地造成規制法で、宅地造成に伴い、がけ崩れ、土砂流出による災害が生ずるおそれの著しい市街地または市街地となろうとする土地の区域に対し、都道府県知事（指定都市、中核市または特例市の区域内の土地は、それぞれの市長）が、指定する区域。

宅地建物取引主任者

宅建試験に合格し、試験を行った都道府県知事の登録を受け、その都道府県知事から取引主任者証の交付を受けた者をいいます。

地上権

他人の土地に、工作物・竹木を所有する為に設定される物権です。耕作や牧畜のために使用する場合は、「永小作権」を設定すべきであって、地上権は成立しません。

地上権は物権だから「譲渡性」を有し、また担保に供し、賃貸することもできます。

地役権

袋地である甲地所有者Aは隣地乙の一部を公道までの道路として利用したい。

こんな場合に利用されるのが、「通行地役権」です。すなわち、「地役権」とは、「自己の土地（甲地）の便益のために、他人の土地（乙地）を利用する物権である」。この場合、便益を受ける土地（本件では甲地）を要役地、要役地のために拘束を受けることになる土地（本件では乙地）を承役地といいます。

上は通行の便益の例であるが、「便益」の種類は別に制限がなく、用水のため、眺望のため等でもよいのですが、狩のための山林利用というのはいけません。「人の便益」にすぎないからです。

注視区域

国土利用計画法で、次の2つの要件のいずれをも満たす区域について都道府県知事（指定都市の場合にあっては市長）が、あらかじめ土地利用審査会および関係市町村長の意見を聴いて5年以内の期間を定めて指定するものです

• 地価が、社会的、経済的事情の変動に照らして相当な程度を超えて上昇し、または上昇するおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すること
• 地価の相当な程度を超えての上昇等によって、適正かつ合理的な土地利用の確保に支障が生ずるおそれがあると認められること

賃貸借

使用貸借と異なり、他人の物を賃料を支払って使用・収益する契約が、「賃貸借」です。（第601条）

すなわち、賃貸借は賃貸人が賃借人に目的物の使用・収益をさせることを約し、賃借人が借賃を支払うことによって成立する諾成契約です。

賃借権の譲渡

賃借権は、賃借人の承諾を得るなどすれば、賃借人（譲渡人）と譲受人との契約により適法に譲渡することができます。

賃借権が譲渡されると、賃借人は賃貸借関係から離脱し、以後、賃貸借関係は賃貸人と新しい賃借人の間でのみ存続することになります。

賃貸物の転貸

A所有の家屋をBが賃貸している場合にBがAの承諾を得て、賃借物をCに転貸したときの法律関係は次のようになります。

AB間、BC間にそれぞれ賃貸借契約、転貸借契約が存在し、AC間には直接契約関係は発生しません。

定期借地権

借地借家法では、借地需要の多様化に対応して、普通の借地権とは異なり、当初予定された存続期間の満了によって必ず契約が終了するタイプの借地権を創設した。それには、次の3つのタイプがあるが、これらを総称して定期借地権といいます。

1. 一般定期借地権
2. 建物譲渡特約付借地権
3. 事業用借地権

期借家契約

建物の賃貸借で、貸主と借主があらかじめ合意した契約期間が満了した場合、更新がなく、必ず契約が終了する旨の契約をいう。この契約に基づく借主の権利が定期借家権である。契約期間は、最短、最長ともに制限はなく、何ヶ月でも何年でもよくなりました。これを創設した改正法により、従来の「賃貸人不在中の期限付き建物賃貸借契約」は廃止されました。

抵当権

債務者または第三者が目的物の占有を移さないで債権の担保として供した不動産から、もし債務が弁済されない場合に債権者が優先弁済を受ける担保物件のことである。抵当権は、その設定契約で成立するが、債権者が目的物の引渡しを受けない点で、質権と大きく異なる。そこで、質権のように、目的物を債権者が取り上げて質権設定者の使用・収益を禁じ、弁済を強制するという力（これを留置的効力という）はなく、いわば目的物の価値だけを把握する権利ということができます。

道路

次のいずれかに該当する幅員4m以上のものをいいます。

※なお、特定行政庁が一定の状況下（気候や風土など）において必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域は幅員6m以上のものを「道路」といいます。

※特定行政庁とは、建築行政の執行機関です。県でいえば知事のことです。

（ア）道路法による道路（国道、県道などと都市高速道）

（イ）公法上の道路

※都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などを一括りにして公法と記述しています。

（ウ）集団規定適用の際（昭和25年）、既にあった道

（エ）公法による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

（オ）土地を建築物の敷地として利用するため、法律によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、築造者が特定行政庁から位置指定を受けたもの

登録の移転

取引主任者試験に合格したもので登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる。ただし、その者が第68条第2項又は第4項の規定による禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、この限りでない。

道路斜線制限

狭い道路に面して高い建築物が建つと町全体が暗くなり衛生上も問題が生じ、火災の際にハシゴ車が建築物の上部に届かないなど消防活動にも支障がでてきます。

そこで、道路の幅員と建築物の高さの関係について、道路斜線制限の規定を定めています。

都市計画区域

都市計画を策定すべき区域であり、各種の行為規制と市街地開発事業、都市施設の整備が行われる区域です。

都市計画区域は、具体的には、「既成市街地型」と「ニュータウン型」といわれる2つのタイプがあります。

都市施設

都市形成に必要不可欠な施設をいい、都市計画区域については都市計画に次のような都市施設を定めます。ただし、特に必要があるときは、当該都市計画区域外においてもこれらの施設を定めることができます。

取消し

「取消」までは瑕疵を帯びながらも一応有効な法律行為を「無効」にしてしまう行為です。すなわち、法律行為は「取消」によって遡って「無効」になるのです。だから、

「無効」との違いは「取消」されるまでは、一応有効ということです。

取消権者

取り消すことが出来る者（取消権者）は、制限能力者本人、法定代理人、本人の承継人（例えば相続人）、同意をなすことができる者（保佐人、補助人）であり、制限能力者と取引行為をした相手方には取消権はありません。

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ナ行

2項道路

集団規定適用の差異に、既に建物が立ち並んでいる道で、特定行政庁の指定があった道は、幅員が4m未満でも道路とみなされます

（ア）原則：道路の中心線から2m後退した線が道路の境界線とみなされます。

（イ） 例外：一方に崖や川があるために後退できないときは、崖もしくは川の側の道路の境界線から4m後退した地点の線を道路の境界線とみなします。

任意代理

本人が代理人を選んで、その者に一定範囲の代理権を授与する場合を任意代理といいます。任意代理権は、委任契約にあたり授与されることが多いため「委任による代理」と称されることもありますが、委任に限らず、雇用契約や請負契約の際に与えられることもあります。

根抵当権

銀行取引を考えてみましょう。銀行は承認に1,000万円までは必要に応じて融資し、商人は都合に応じて100万円、200万円と弁済していくとします。この場合、普通抵当だと銀行は融資のたびに抵当権を設定し、弁済のたびに抹消しなければなりません。「債権なくして抵当権もない」附従性があるからです。そこで債権がなくても、1,000万円の限度でなお抵当権が存在し続ければ、そのつど設定・抹消をくり返さなくてもよく、便利です。いずれまた別の債権が成立するからです。このような場合に利用されるのが「根（ね）抵当権」です。

普通抵当権との違いは、その附従性の有無にあります。つまり、被担保債権と抵当権との附従性（結びつき）を緩和して、「一定範囲に属する不特定の債権」なら極度額まで担保する抵当権である点が異なります。

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ハ行

媒介契約

契約関係が非常に不明確な状況にあり、何ら法律上の規定がなかったため、依頼者とのトラブルも多く、さらにほとんどの媒介契約が口頭でなされていたため、契約の存否や内容も不明確なものが多くなっており、宅建業者の報酬請求権の有無をめぐるトラブル、宅建業者間での抜いた、抜かれたというトラブルが多発していました。そこで、昭和55年に宅建業法が改正され、媒介契約の規定を設け、媒介契約を書面化・明確化することにより、依頼者の保護、紛争の防止及び不動産流通の円滑化を図ることにしました。宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換（貸借は除かれています）の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく

1. 物件の特定
2. 価格又は評価額
3. 媒介契約の類型
4. 有効期間及び解除に関する事項
5. 指定流通機構への登録に関する事項
6. 報酬
7. その他省令で定める事項

を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。

配偶者控除

婚姻期間が20年以上である配偶者から居住用不動産の贈与を受け、または金銭の贈与を受けて居住用不動産を取得し、居住の用に供した場合、配偶者控除として、課税価格から2,000万円（基礎控除とあわせて2,110万円）が控除されるというものです。

美観地区

市街地の美観を維持するため定める地区。地方公共団体の条例により建築物の敷地、構造、建築設備について規制が行われます。

被保佐人

精神上の障害により、事理を弁識する能力（判断能力のこと）が著しく不十分な者で、家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた者をいいます。

被補助人

精神上の障害により、事理を弁識する能力（判断能力のこと）が不十分な者で、家庭裁判所から補助開始の審判を受けた者をいいます。

風致地区

都市の風致を維持するため定める地区。地方公共団体の条例により建築物の建築、宅地の造成、木材の伐採等について規制されます。

不動産取得税

不動産取得税は土地、家屋の取得に対して課税されます。この取得とは、所有権を現実に取得することをいい、所有権の取得に関する登記の有無は問わないものとされています。有償・無償の別、原始取得・承継取得の別に関係なく課税されるが、相続（包括遺贈）及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈による不動産の取得、法人の合併、信託等に不動産の取得等は形式的な所有権の移転として、特に非課税となっています。従って、遺贈であっても、相続人以外の者が取得した場合には課税されます。ちなみに税率は標準税率4／100、ただし、平成15年4月1日から平成18年3月31日までの3年間は3／100です。

物上代位性

担保物権は、その目的物の売却・賃貸・滅失・毀損により債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても行うことができる。例えば、目的物が売却された場合の売買代金債権や目的物が滅失した場合の保険金請求権、損害賠償請求権に及んでいくことができます。この性質を物上代位性というが、留置権だけは、この性質がありません。

物上保証人

質権の設定契約において、当事者の一方である質権設定者は債務者であることが多いが、かならずしもそれに限られず、債務者の兄弟、友人がその所有物を担保として提供してやる場合のように、第三者でも差し支えありません。この第三者のことを物上保証人といいます。抵当権の場合も同様です。

不動産登記簿

不動産登記簿は、不動産についての表示、権利関係を記載する公簿です。土地登記簿と建物登記簿に区分されます。

（1）―不動産―登記用紙

登記簿は1筆の土地、又は1個の建物ごとに1登記用紙が備えられます（不登法第15条）。

登記用紙とは、1セットの登記用紙という意味です（表題部のみ、表題部と甲区、表題部と甲区と乙区）。

（2）―登記用紙の構成

?登記用紙は、表題部、甲区、乙区からなり、不動産の状況を明らかにする表示の登記は表題部に、権利関係を明らかにする登記は甲区、乙区に記載されます。

1. 土地に関する登記
   1枚目...表題部。主として物理的現況を明らかにします。
   所在、地番、地目、地積
2. 建物の表示
   所在、家屋番号、種類、構造、床面積
3. 甲区欄
   2枚目...甲区。所有権に関する事項を明らかにします。
4. 乙区欄
   3枚目...乙区。所有権以外に関する事項を明らかにします。

防火地域

市街地における火災の危険を防除するために定める地域。主として都市部等の密集市街地に指定され、規模の小さい建築物であっても、原則として木造とすることができなくなります。

保証債務の補充性

保証債務は、主たる債務が履行されない場合に、これを補うために履行される債務にすぎない。主たる債務が履行可能である以上、保証人は責任を負う必要はないはずである。これについては、保証人に催告の抗弁権、検索の抗弁権を認めることで具体化されています。

（ア）催告の抗弁権

保証人は、履行の請求を受けた場合に「まず主たる債務者に請求せよ」と主張することができる。

ただし、主たる債務者が破産宣告を受けた場合、行方不明となっている場合については、催告の抗弁権は認められない。

（イ）検索の抗弁権

債務者が主たる債務者に催告をした後、保証人に請求してきた場合保証人は、2つの証明をすれば「まず主たる債務者の財産について執行せよ」と主張することができる。立証すべき要件は、次のとおりである。

1. 主たる債務者に弁済の資力があり、かつ
2. 執行の容易であること。

保証人

債権担保の役割を果たす者。例えば、人に金を貸すときに、もし借主が返せない場合は、別の人が代わって返すということを約束してくれれば、安心して貸すことができる。この「別の人」が保証人です。

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マ行

無効と取消

無効	取消（できる）
全然無効（法律行為の効力ははじめから生じない）	一応有効（取り消さない間は効力あるものとして取り扱われる）
当然効力なし（誰からでも誰に対しても主張できる）	取り消してはじめて効力なし（取消権者による取消の意思表示があってはじめて効力がなくなる）

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ヤ行

容積率

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。

（1）延べ面積

―建築物の各階の床面積の合計

1. 住宅の用途に供する部分の地下室は、住宅の用途に供する部分の地上部分との合計面積の3分の1相当までは延べ面積に算入しません。
2. マンション等共同住宅の共用の廊下、階段の用に供する部分の床面積については、延べ面積に算入しません。ここにいう廊下、階段には、いわゆるエントラスホール、エレベーターホールや、階段の代わりに設ける車椅子用等のスロープも含まれるが、エレベーターそのものは含まれません。
3. 延べ面積は、同じ敷地内に2以上の建築物があるときは、これらの延べ面積の合計で計算します。
4. 小庭をつぶしてカーポートに転用した場合、屋根があって柱があるものは建築物であり、建築面積に入ります。

カーポートの面積は、敷地内のすべての建築物の各階の床面積の合計の1／5までは延べ面積に算入されません。

用途制限

さまざまな建築物が、ある場所に混在して建築されると、問題が生じ、健全な都市を形成することが難しくなる。そこで、住宅地は住宅地として、商業地は商業地として、工業地は工業地として建築物を選別し、立地させるのが、「建築物の用途制限」といわれるものです。

用途地域

建築基準法により、建築物の用途、容積率、建ぺい率、日影等について規制する地域で、12種類のものがある。

	地域	内容
1	第1種低層住居専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
2	第2種低層住居専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
3	第1種中高層住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
4	第2種中高層住居専用地域	主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
5	第1種住居地域	住居の環境を保護するため定める地域
6	第2種住居地域	主として住居の環境を保護するため定める地域
7	準住居地域	道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
8	近隣商業地域	近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
9	商業地域	主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
10	準工業地域	主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
11	工業地域	主として工業の利便を増進するため定める地域
12	工業専用地域	工業の利便を増進するため定める地域

要物契約

合意のほかに物の引渡し（交付）が契約の成立にとって必要な契約を総称したものです。代表的な契約として質権設定契約があります。

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ラ行

留置権

時計屋が時計を修理しました。修理代と引き換えでなければ時計を引き渡さないという権利を認めるのが公平です。客は時計を使いたければいやでも修理代を払うから弁済確保に有効です。これが「留置権」です。

定義的にいえば、留置権とは、「他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまでその物を留置する権利」のことです。

留置権者は目的物を留置できるだけで、競売代金からの優先弁済権はありません。なお、留置権は登記なくして第三者に対抗できます。

※目的物の競売権はありますが、売得金から優先弁済は受けられません。

連帯債務

連帯債務とは、数人の債務者が同一内容の債務を負担し、債権者は連帯債務者に対して全部の弁済を受けるまでは同時にでも順次にでも全部でも一部でも請求ができる債務関係をいいます。

債務者間に主観的共同関係が存することにちなんで連帯債務者の一人について生じた事由が他の連帯債務者にも影響を及ぼすことを絶対的効力といい、次の項目があります。 弁済代物弁済供託相殺請求、更改、相殺、免除、混同、時効です。

以上に掲げられた事由以外はすべて相対的効力しかありません。

連帯保証

保証人が保証契約で特に連帯である旨の特約をした場合が「連帯保証」です。

保証の一種であるから、その最大の特徴である「附従性」はやはり認められるが、「補充性」はありません。従って「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」は認められません。

また、連帯保証人に生じた事由が主たる債務者にも効力が及ぼす場合がある点も普通の債務とは異なっています。従って連帯保証人に対する「請求」は主たる債務者にも効力を及ぼし、連帯保証人と債権者との「混同」は弁済とみなされます。

	附従性	補充性		分別の利益
		催告の抗弁権	検索の抗弁権
普通の保証	あり	あり	あり	あり
連帯保証		なし	なし	なし